Дом требует управления и контроля со стороны собственников жилья

Забота о своих частных квадратных метрах лежит на собственнике. Кроме того, жителям многоквартирных домов приходится управлять общими сетями и площадями. Выбор формы управления большинство сделало несколько лет назад. Но далеко не все им остались довольны.
Немногие помнят, что способ управления многоквартирным домом можно поменять в любой момент. Главное, чтобы такое желание выразило большинство владельцев квартир. Но делать это нужно теперь всё-таки более сознательно, чем несколько лет назад, когда государство новым Жилищным кодексом нас буквально заставило принять непонятное решение. Сегодня кое-кто, набив шишек, может многое рассказать о плюсах и минусах разных способов управления. Их всего три: с ТСЖ и управляющими компаниями (УК) многие знакомы. А вот непосредственное управление домом для большинства - терра инкогнита. Это редкая форма в нашем крае. В Красноярске многоквартирных домов с таким управлением нет вообще.
Сам за себя
При таком способе управления каждый собственник лично заключает договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. Из этого сразу вытекает первое преимущество - из-за отдельных неплательщиков не страдают добросовестные собственники. Им уже не могут вырубить газ, воду ни при каких обстоятельствах. Более того, в расчётках не могут появиться лишние строчки - права отдельного собственника защищены лучше, чем в ТСЖ или УК. Но ремонт и обслуживание дома производится так же, как и при других формах управления - в складчину. И вот тут уже управу на должников найти сложнее.
- Тем не менее, денег на ремонт у нас сейчас остается больше, чем раньше, когда мы были в ТСЖ, - говорит Евгений ЗИМИН, старший подъезда одного из таких минусинских домов.
Существенная экономия связана прежде всего с тем, что не приходится содержать УК или правление ТСЖ и площади, на которых они размещаются. А это, кроме зарплаты, услуг ЖКХ и прочих расходов, ещё и немалые налоги.
Есть, правда, и подводные камни. Каждый владелец квартиры должен сам разбираться со всеми документами и законами. Собирать справки на субсидии и возврат переплаты, если тарифы оказались завышены, как это было в нынешнем году. Кроме того, получить федеральную помощь на капремонт домов с непосредственным управлением пока невозможно.
- Но я консультировался в Томске и Архангельске - там давно перешли на непосредственное управление. Их опыт показывает, что собранных собственниками денег хватает на то, чтобы постепенно привести в порядок дом без посторонней помощи, - говорит Евгений Зимин.
Но самое главное, по словам Зимина: эта форма жизнеспособна только тогда, когда собственники квартир - активные небезразличные люди.
Неоднозначное товарищество
ТСЖ - форма удобна тем, кто не имеет времени и желания заниматься своим домом. Но полностью устраняться от этого нельзя, а то со временем можете невзначай узнать, что рядом с домом вместо газона - платная парковка, в подвале - ночной клуб, а крышу решили крыть чуть ли не золотом. Хотя чаще всего золотой оказывается зарплата председателя ТСЖ и главного бухгалтера. Тем не менее, свое участие можно свести к минимуму.
- У нас в доме ТСЖ, и мне это удобно, - говорит Елена ПЕРМЯКОВА. - Тем более председатель живет в нашем подъезде. Я всегда могу с ней поговорить, почти в любое время заплатить квартплату. Прописку мне делает ТСЖ, паспорт детям - тоже. Никуда бегать не надо.
ТСЖ недалеко ушло от непосредственного управления. Собственники квартир так же самостоятельно решают, кого нанять на ту или иную работу. Общее собрание утверждает смету и план ремонтных работ в своём доме, определяет их очерёдность.
ТСЖ может получать дополнитель.ные доходы от сдачи в аренду общих не.жилых помещений, земельного участ.ка, предоставления рекламных площадей. Если государству потребуется изъять эту землю под собственные нужды, то она будет выкуплена по рыночной, а не по кадастровой стоимости. Но жители дома несут ответственность за неплательщиков.
Надёжные, но далёкие
ТСЖ - как форму правления - дискредитировали сообщения красноярских право.охранителей о различных махинациях председателей. От подобного убережёт заключение договора с управляющей компанией. Если, конечно, вы не наткнётесь на фирму-однодневку. При выборе УК необходимо учитывать следующие моменты: срок работы в отрасли, репутацию, штат сотрудников, необходимые лицензии.
- Меня в работе моей УК все устраивает, - говорит красноярец Аркадий Михайлович. - Фундамент ремонтируют, лампочки в подъезде меняют. Из-за пассивности наших соседей при ТСЖ я был бы в полной власти председателя. УК испариться бесследно не может. Да и прокуратура их регулярно проверяет.
Кстати, в случае УК жителей защищает еще и Закон о защите прав потребителей. Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг. Но из-за того, что это - сторонняя для собственника организация (она даже территориально зачастую расположена довольно далеко), достучаться до её руководства в случае проблем очень трудно. К тому же разного рода злоупотребления характерны и для УК. Чаще всего это завышение объёмов работ или их стоимости при ремонтах. Некачественное обслуживание в УК тоже не редкость. Несмотря на то, что деньги на содержание штата идут немаленькие, зарплаты у обслуживающего персонала там чаще всего мизерные.
Нина АВДЕЕВА, заместитель министра ЖКХ края:
- Результаты, которых добивается ТСЖ, вызывают уважение, когда председатель управляет добросовестно и имеет необходимые образование и квалификацию. Если же собственники выбрали некомпетентного человека, порой это выливается в сложные, конфликтные ситуации и ухудшение обслуживания. С управляющими организациями то же самое: встречаются как порядочные компании, так и наоборот. Что греха таить, в абсолютном большинстве мы ещё не научились управлять своей собственностью, требовать качественной работы с УК и подрядных организаций. Поэтому министерство планирует обучать собственников, проводить семинары и спецкурсы.